| 酒店类物业颓势初显 中国或将迎来一轮酒店交易高潮 |
阅读次数：1649 地区：北京市 出处：经济参考报 |
投稿日期：2009-6-3 9:12:34 投稿人：ct2t ct2t@ct2t.net
|
席卷全球的金融风暴，卷走的不单单是人们口袋里的财富，还有他们游走四方的工作和心情。
自2006年开始，从沿海到内陆，星级酒店加紧上马，经济型酒店星罗棋布，新兴的酒店式公寓也四处开花。但2008年下半年以来，随着人流和物流的减少，酒店类物业也遭受到不同程度的冲击。尽管与住宅和工业地产的低迷相比略显滞后，但时至今日，酒店类物业颓势初显。年内是否能恢复如常，成为近日业界内外所关注的新话题。
酒店类物业入住率下降
如果说楼市好坏关系到千家万户的安居乐业，那么，酒店类物业则成为经济复苏的风向标。因为各行各业人员的流动数量和频次，某种意义上象征着他们所代表的行业的景气程度。
随着全球范围的金融海啸逐步演变成为经济危机，各种商务商贸往来活动日渐萎缩，人们的消费信心指数下降导致旅游业不景气，使与之相关联的酒店类物业受到了较大的影响。加之近期从墨西哥源起的甲型流感，更是限制了人员的正常流动。
据中原地产投资顾问部总监高飞介绍，国内的酒店类物业各种产品都受到影响。经济型酒店的扩张态势趋缓，部分位置或自身条件相对较差的项目酝酿改组，或退出市场。平均房价回落8%左右，入住率有所下降。
高星级酒店的市场竞争日趋激烈，但是整体的入住率保持了稳定。以天津为例，如喜来登、泰达万丽等高端项目由于有稳定的客源网络，所以价格和入住率基本保持稳定；但一些本土项目因价格相对低廉，也勉强维持；而一些旅游型酒店则受季节和经济危机双重影响，入住率一直在较低的水平。总体来看，天津高星级酒店的平均入住率同比下降了10%左右，在未来的一段时间内高星级酒店价格还会在15%的基础上有一定的调整。
而服务式公寓方面，一些无正规品牌管理的项目价格浮动较大，在每平方米每天原有价格2至3.5元的基础上下调了15%至20%左右。部分国内品牌产品价格在每天每平方米原有价格3至5元的基础上有10%的下调，入住率受经济危机影响较大，部分产品入住率跌至60%以下。
酒店供应量仍在增加
尽管各类酒店入住率呈现不同程度的下降，但由于规划布局和建设周期等因素，各地酒店供应仍在增加。
据全球地产服务商仲量联行提供的数据，北京的服务式公寓的市场供应量由2008年的4300套，增加到今年初的5000套，预计到2009年底，公寓套数将增加到6200个。而2008年房间的出租率达到83%，比2007年提高1个百分点。上海的服务式公寓的市场供应量在2008年一年内增加了400套，达到5400套。
另外，如家、汉庭、锦江等经济型连锁酒店也处于上升阶段，走的是“先占领地盘、后扩张盈利”的路子。因来中国旅游的境外人数出现下滑，加之国内旅游消费能力不足，经济型酒店也挤占了星级酒店的部分份额。
仲量联行酒店集团中国区高级副总裁吴嘉保认为，酒店交易的兴起并不意味着市场泡沫的出现，相反，酒店交易的发展和酒店市场的成熟程度有很大的关系。她表示，过去中国酒店市场投资主体主要是国有企业，真正以商业盈利为主要目的的发展商进入酒店市场是从2004年才开始，酒店盈利的循环才步入轨道。酒店交易的兴起将为投资者提供退出渠道，使市场发展更加健康和完整。吴嘉保预计，未来两三年内，中国市场或将迎来一轮酒店交易高潮。
各类酒店竞争将更加激烈
经常出门的酒店常客会发现，今年以来，北京、上海、广州等地的星级酒店打折成风，被人戏称“史上最低价”。甚至在一定程度上，挤占了经济型连锁酒店的客户。按照消费群体的市场划分，服务式公寓、高星级酒店、经济型酒店在各自的“红海”领域内竞争。但严酷的市场环境迫使前者“放下身段”，与后者争夺客户，仿佛进入新的“蓝海”。
根据仲量联行的统计数据，2006年，上海五星级酒店的平均入住率略高于70%，平均价格约为每晚1700元；2007年入住率为68%至69%，平均房价为每晚1600元左右；2008年底，平均房价为1500元，但入住率已经下跌到59%。
更令人大跌眼镜的是，眼下上海一些地段稍差的五星级酒店，给旅行社的房间报价已经跌到了每晚400元左右。即使是散客，只花500元也可住进五星级酒店。
高飞告诉记者，从某种程度上讲，高星级酒店和服务式公寓等高端产品，其入住率和客户数量的增减，与全球以及国内的经济景气程度和消费信心有内在的关联度。尽管酒店类物业目前存在着很大压力，但对行业整体的发展不会造成根本性的“创伤”。
吴嘉保认为，尽管各地对酒店类物业的要求和需求量不同，但像以年为签约周期的服务式公寓仍将保持一个稳定的运营成本，平均入住率也会维持在80%左右，这已算是一个不错的平衡点。
|
|
|
|
|
