| 产权式酒店：疑惑且前进着 |
阅读次数：1456 地区：江苏省 出处：国际金融报(北京) |
投稿日期：2005-11-5 15:07:54 投稿人：ct2t ct2t.com
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2005年10月29日中午，南京名人城市酒店门口来了三辆“沪”字牌照和一辆“浙”字牌照的大客车，车前的玻璃上都赫然贴着“金丰易居看房团”几个字。
这群人陆续下车，直奔酒店。他们年纪多在中年，也有头发已经花白的人。
酒店大堂里赫然摆着大大的广告牌：五星级标准产权式酒店投资看房。
双重担保无忧？
下午两点不到，在酒店二楼举行的推介会尚未开始，看房客们和一同前来的营销此次团购活动的普润地产业务员一直在聊天和讨论。
酒店位于鼓楼广场，南京市中心黄金地带，这次出售产权的是其中一些楼层的客房，价格约为1.3万元/平方米，按楼层与房间朝向不同，略有区别。总价每套大约为70－100万。
所谓产权式酒店，就是将酒店分成若干个产权卖出去，业主绝大部分时间内都不在该酒店居住，酒店管理公司把酒店房间租出去，业主可以从中得到利润。之所以吸引众多投资者趋之若鹜，主要是看好产权式酒店投资项目高于银行利率数倍的回报率。同时，业主还能获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。
交谈中，记者发现，无论是投资者之间相互的交流，还是投资者和业务员的沟通，主要的矛盾集中在怎样确保收益这个问题上。
记者手中的宣传单上这样写着产权式酒店的收益和担保方式：
“每个投资者购买酒店客房单元时，将与酒店经营管理公司签订《租赁协议》，将客房单元出租于酒店经营管理公司，年租金为购房成交价的8%。此8%的年租金是酒店经营管理公司在缴付了所有的房屋租赁税（个人所得税、房产税、营业税、城建维护税、教育附加税、印花税及城镇土地使用税，一共七种税）之后付给投资者的净收益。”
“为保障每个投资者年8%租金的回报，杭州市商业银行将按年度出具银行保函，为投资者的收益提供履约担保。杭州市商业银行，总资产达412亿元（浙江省银监局2004年6月末数据），在全国112家城商银行中名列第5位。同时，资产总额已升至约3.17亿元的浙江饭店将作为第二担保，为投资者的收益出具10年的保函，提供强大的实体担保。”
于是，不少看房者提出这样的疑问：杭州市商业银行和浙江饭店的担保具体会起到什么样的作用？是仅仅担保南京名人城市酒店这一项目的实体，还是担保投资者在10年内都能获得8％的收益率？
一对前来看房的夫妇对记者说，如果酒店能够保证8%的收益率，那他们一定会购买一份。
对此，该项目总负责人金丰易居上海普润地产的姚军对记者解释：酒店方通常是在年前先将一年需要支付的租金放入杭州市商业银行，银行则担保投资者能够拿到一年的收益；若下一年酒店不再有能力支付这笔费用，则将由第二担保———浙江饭店提供这笔资金。
事后，记者咨询某集团法务专员、董事长秘书柯帆，柯帆认为：担保的具体范围和担保性质只有从担保合同中才能得到确认，负责多少、怎么负责都要看具体的担保约定，担保同时还分为一般责任担保和连带责任担保。如果的确是完全担保，那投资者的风险将会是非常小的。
产权式酒店的实际意义是有效解决了庞大的投资难于流动变现而个人闲散投资难于有效集聚之间的矛盾，从而寻找到了两者双赢的结合点。一个好的投资项目，对投资者来讲，是一种风险较小、回报稳定的投资方式，有明确的产权界定作为投资凭证，稳定性强；对酒店来讲，产权式酒店为直接融资开辟了新的渠道，是实施滚动发展的有效措施。
投资方则表示，作为一家准5星级酒店，其自去年12月份开业以来，标准间房价为1080元，客户入住率平均达到87.5%；而周边酒店同为5星级的金陵饭店、希尔顿，标准间房价为1765元和1718元，入住率分别为92%和90%。这是他们敢于提出如此高收益率的一个重要基础。
收益下的风险在洽谈处，当记者与一些有意购买的看房者聊起时，他们纷纷表示，对于这项投资，主要是看中前十年的收益。
按酒店提供的投资收益表分析，一套总价为70.8365万元的标准间，首付需要包括总价的50%以及13万多的装修费用，总计49.1365万元。此后，投资者每月将收到租金4722元、还商业贷款2422元———即每月净收入2300元，则10年的现金收益将达27.6万元，加上房屋的原有价值，总投资回报将达到103％。此外，酒店每年还会提供10天的免费入住。
然而，一位先生表示，他最为担忧的是在酒店经营过程当中，相关政策出台、大的市场变动而带来的风险：“如果近期出台一系列旨在抑制投资、打击投机的宏观调控政策，市场是肯定承受不了这个压力的，现在上海就是最典型的例子了。再比如，在投资年限内，如果政府出台相关政策，对此类物业及投资模式进行明令禁止，那我们就是血本无归了。”
一位老先生对记者分析，投资这个项目，就意味着这笔资金在10年内被冻结，无法选择更好的投资项目，因此还是需要机会成本的。此外，他认为，这一项目对于想长线获取稳定收益的人而言，更加适合一些，因此过来看房的更多是中老年人。
业内人士分析，产权式酒店投资所存在的三大主要风险是市场风险、法律风险和诚信风险，一项相对稳定的投资项目，能够部分规避后两项风险，但对市场风险则是无法预计的。
投资方对于退出机制是这么规定的：酒店经营管理公司从第六年起每年按照投资者的申请顺序收购30套物业。10年之后，投资者可以自行处理该物业，也可以将物业以不低于购入价格8％的年租金继续出租给酒店经营管理公司。
事实上，对于绝大部分投资者或者有意向的投资者都表示，他们更看中的是这10年内的稳定回报率，而10年以后这套物业将会如何，是不会过多考虑的，毕竟，10年以后酒店会怎样，谁也无法预料。
“我们不看远的收益，只要能解决近期风险，我就买。”一位阿姨在签约的地方，这么说。
“对商业地产投资者来说，基于市场现状作出合理规划和预期是很关键的。”仲量联行中国区副董事李杰表示，“在我们所接触的客户中，的确有一部分追求极端的高、极端的大气，但这会导致自身投资回收期大幅度延长、回报率大幅度降低。”
顾虑下的投资在整个看房团里，一位满头白发的赵阿姨引起了记者的兴趣。自始至终，她一直在和别人饶有兴致地聊着些什么，记者上前询问后才知道，原来她是在鼓动别人购买这一物业。
据这位曾经在银行业工作30多年的赵阿姨自己介绍，她从2000就开始投资房产，几年来，进进出出几个来回，已经赚了不少钱。“房地产就是用来投资的，2000年我刚开始买房的时候，家里人都不同意，觉得房子够住就可以了，再去买一套风险太大。但是房价一直在涨，我买的房升值了，再卖掉，再买，家里人也开始觉得不错了。现在上海的楼市谁也吃不准，我不敢买了，所以来南京看了。”
“投资嘛，总归是有风险的，酒店又不会白给我们8％的收益，风险我自己觉得可以接受就行了。”
今年以来，宏观调控政策的不断出台挤压了本来存在于商品住宅市场的泡沫，住宅产业的投资行为得到了一定的打压，前景难以预测。而在本轮调控过程中，政府并没有明确提出对商业地产的调控，因此承诺投资回报的商业地产项目寻找到了一个突破口。赵阿姨依旧觉得房地产市场利润颇丰，因此选择了商业地产的投资项目。
据商务部最近的调查资料显示，今年1－5月份，全国商业地产投资高达458亿元，与去年同期相比增长38﹒7%，在建项目面积同比增长94﹒7%；商业地产项目开工面积达1﹒34亿平方米，比去年同期增加20%以上。
然而，同样值得关注的是，去年全年，全国商业地产空置面积就已经达到2610万平方米，到今年一季度，空置面积又上升了20.3%，但空置率不断上升的同时，商业地产的单价不仅没有下跌，反而一路上涨。此外，国内商业的发展增速在10%左右，而商业地产的增速却超过了20%。
和所有的投资项目一样，商业地产也在发展的漩涡中卷进了层层的泡沫。
而此次前来团购的看房者，有意投资，又夹杂着顾虑，一如中国的房地产市场。
在总共近100人的上海、浙江看房团中，当场支付定金的客户为31人，意向客户9人。而整个签约的具体程序，将在下周于上海和杭州举行。
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